Cómo vender una vivienda con hipoteca pendiente en Córdoba
Pepe Gomez
Última actualización: 2026-09-02
Pepe Gomez
Última actualización: 2026-09-02
Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda.
De hecho, es una situación muy habitual.
Lo importante es organizar correctamente la operación para saber:
cuánto se debe todavía al banco;
cómo se cancelará esa deuda el día de la compraventa;
cuánto dinero recibirá realmente el vendedor;
y cómo se eliminará posteriormente la hipoteca del Registro de la Propiedad.
Porque existe una diferencia fundamental que muchos propietarios desconocen:
Cancelar la deuda no es lo mismo que cancelar la hipoteca en el Registro.
Sí.
Cuando existe un préstamo hipotecario pendiente, normalmente una parte del precio de compraventa se utiliza para cancelar la deuda del vendedor.
Por ejemplo:
Precio de venta: 250.000 €
Hipoteca pendiente: 80.000 €
De forma simplificada, una parte del dinero de la operación se destinará directamente a cancelar esos 80.000 € y el resto corresponderá al vendedor, descontando además los gastos e impuestos que procedan.
Por eso, antes de poner la vivienda en venta conviene conocer no solamente su precio probable de mercado.
También debemos saber:
cuánto queda pendiente de hipoteca.
No conviene trabajar con una cifra aproximada obtenida de una aplicación bancaria o de un recibo antiguo.
Antes de la firma debe conocerse el importe exacto necesario para cancelar el préstamo.
El banco del vendedor puede emitir un certificado de deuda o saldo pendiente, donde conste la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca.
Además, ese importe debe estar actualizado para la fecha prevista de firma en notaría.
¿Por qué?
Porque entre hoy y el día de la compraventa pueden producirse:
nuevos recibos;
intereses;
amortizaciones;
o posibles comisiones previstas en el contrato.
Por eso, si hoy se deben 82.000 €, esa cifra puede no ser exactamente la misma dentro de tres semanas.
Cuando la compraventa está financiada, el trabajo del intermediario de crédito inmobiliario puede ir más allá de buscar financiación para el comprador.
Cuando estas gestiones forman parte del servicio contratado, también puede ayudar a coordinar la situación hipotecaria del vendedor.
Por ejemplo:
comprobar qué entidad mantiene la hipoteca;
coordinar la solicitud del certificado de deuda pendiente;
procurar que el saldo esté actualizado al día de la firma;
revisar cómo se realizará la cancelación económica;
coordinar la operación con la entidad que financia al comprador;
y comprobar que exista un procedimiento para realizar posteriormente la cancelación registral.
En mi caso, además de mi actividad inmobiliaria, estoy inscrito en el Registro de Entidades del Banco de España como Intermediario de Crédito Inmobiliario, Código BE E816, nombre comercial PEPE GÓMEZ.
Esto me permite intervenir también en la parte financiera de determinadas operaciones y coordinar mejor la relación entre comprador, vendedor y entidades financieras.
Supongamos:
Precio de venta: 250.000 €
Deuda hipotecaria actualizada: 82.500 €
El día de la escritura puede coordinarse que:
82.500 € → banco del vendedor para cancelar la deuda
y el resto del precio corresponda al vendedor, descontando los demás conceptos de la operación.
Los medios concretos de pago se preparan previamente con la notaría, las entidades y los profesionales que intervienen.
Lo importante es que el préstamo quede económicamente cancelado dentro de la propia compraventa.
Es una situación muy frecuente.
Entonces tenemos dos operaciones que deben encajar perfectamente:
Hipoteca antigua → la del vendedor
Hipoteca nueva → la del comprador
El banco que financia al comprador presta dinero tomando la vivienda como garantía.
Por eso necesita comprobar que la finca quedará registralmente en la situación prevista.
No le basta con que el vendedor diga:
“Después de cobrar ya cancelaré mi hipoteca.”
La operación debe quedar organizada para que la antigua carga se elimine correctamente.
Y ahí cobra especial importancia la gestoría que interviene por parte de la entidad financiadora.
Este es el concepto más importante del artículo.
La cancelación económica significa:
el vendedor ya no debe dinero al banco.
El préstamo ha quedado totalmente pagado.
La cancelación registral significa:
la hipoteca desaparece del Registro de la Propiedad.
Y una cosa no provoca automáticamente la otra.
Una persona puede haber terminado de pagar su hipoteca hace años y, sin embargo, al solicitar una nota simple descubrir que todavía aparece inscrita.
No significa que siga debiendo dinero.
Significa que nunca se completó la cancelación registral.
Por eso:
Pagar la hipoteca no basta. También hay que cancelarla en el Registro.
De forma simplificada, el procedimiento suele seguir estos pasos:
1. Cancelación económica del préstamo.
2. Obtención del certificado de deuda cero.
3. Otorgamiento de la escritura de cancelación.
4. Presentación del trámite fiscal correspondiente.
5. Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad.
Una vez completado el último paso, la antigua hipoteca deja de aparecer como carga registral.
Cuando el préstamo queda totalmente pagado, la entidad puede emitir el denominado:
certificado de deuda cero.
Este documento acredita que ya no existen cantidades pendientes.
A partir de ahí puede prepararse la escritura de cancelación y continuar el procedimiento registral.
Aquí aparece un aspecto muy importante.
Cuando el comprador solicita una nueva hipoteca, la entidad que presta el dinero quiere asegurarse de que su garantía quede correctamente inscrita.
Si sobre la vivienda todavía aparece la hipoteca del vendedor, esa carga anterior debe desaparecer del Registro.
Por eso la gestoría que trabaja con el banco del comprador suele coordinar distintos trámites de la operación:
compraventa;
nueva hipoteca;
impuestos;
Registro;
y, cuando existe una hipoteca previa, su cancelación registral.
De esta manera se controla todo el proceso hasta que la finca queda correctamente inscrita.
Supongamos que el día de la compraventa se pagan los 82.500 € que el vendedor debía al banco.
Desde ese momento:
la deuda está cancelada.
Pero todavía falta:
hacer desaparecer esa hipoteca del Registro.
Eso generará determinados gastos.
Por ese motivo, la gestoría puede calcular una provisión de fondos a cargo del vendedor.
Es una cantidad de dinero que queda reservada para cubrir los costes necesarios para completar la cancelación registral.
Puede incluir:
notaría de la escritura de cancelación;
Registro de la Propiedad;
honorarios de gestoría;
y otros gastos asociados a la tramitación.
Principalmente para aportar seguridad a la operación.
Imaginemos que no se hiciera.
El vendedor firma, cobra el precio, paga su deuda y se marcha.
Pero después tendría que realizar por su cuenta:
certificado de deuda cero;
escritura de cancelación;
trámites fiscales;
inscripción registral.
¿Y si no lo hace?
La antigua hipoteca podría seguir apareciendo en el Registro.
Por eso, cuando interviene una gestoría, se puede reservar el dinero necesario y dejar en manos de esa gestoría la finalización del proceso.
Dicho de forma sencilla:
no se deja la cancelación futura al azar; queda organizada y financiada desde la propia compraventa.
Porque el banco presta una cantidad importante de dinero y utiliza la vivienda como garantía.
Quiere asegurarse de que la finca quede registralmente como se ha previsto.
Por eso pueden coordinarse dentro de la misma operación:
cancelación económica de la hipoteca antigua
→
cancelación registral de la hipoteca antigua
→
inscripción de la compraventa
→
inscripción de la nueva hipoteca del comprador
Esto reduce riesgos y evita depender de que el vendedor realice posteriormente trámites que ya no le afectan directamente.
La provisión es una estimación.
Cuando la gestoría termina todos los trámites debe liquidar los gastos realizados.
Si se provisionaron, por ejemplo:
1.500 €
y los gastos reales fueron:
1.100 €
el sobrante deberá liquidarse y devolverse según corresponda.
Por eso es importante conservar:
facturas;
justificantes;
liquidación de la gestoría;
y documentación final de la cancelación.
Sí.
El propietario puede realizar personalmente los trámites de cancelación registral.
Puede:
Obtener el certificado de deuda cero.
Tramitar la escritura de cancelación.
Realizar el trámite fiscal correspondiente.
Presentarla en el Registro.
Pero cuando existe una compraventa financiada, especialmente si el comprador contrata una nueva hipoteca, es habitual que la operación se coordine mediante gestoría para garantizar que todo quede correctamente inscrito.
No existe un precio idéntico para todas las operaciones.
Pueden existir:
gastos notariales;
aranceles registrales;
honorarios de gestoría;
posible comisión de amortización anticipada, cuando proceda según el préstamo.
Por eso conviene solicitar información antes de vender.
No debemos calcular solamente:
precio de venta – capital pendiente.
También hay que considerar el coste de dejar correctamente cancelada la carga.
Imaginemos:
Precio de venta: 250.000 €
Hipoteca pendiente al día de firma: 82.500 €
Provisión estimada para cancelación registral: 1.200 €
(ejemplo meramente ilustrativo)
El día de la escritura se puede coordinar:
82.500 € → banco del vendedor
1.200 € → provisión para gestionar la cancelación registral
resto → vendedor
A esa cantidad habrá que descontar además los otros gastos e impuestos que correspondan.
Después de la firma:
deuda cancelada
→
certificado de deuda cero
→
escritura de cancelación
→
trámite fiscal
→
Registro de la Propiedad
→
hipoteca antigua cancelada registralmente
Ese último paso es el que permite cerrar completamente la operación.
También ocurre con frecuencia.
Una persona puede haber pagado su préstamo hace diez años pero nunca haber realizado la cancelación registral.
Cuando solicitamos una nota simple descubrimos que la hipoteca continúa apareciendo como carga.
Por eso recomiendo comprobar la situación registral antes de poner una vivienda a la venta.
Es mejor detectar ese problema al principio que descubrirlo pocos días antes de notaría.
Una vivienda puede venderse por:
250.000 €
pero eso no significa que el vendedor vaya a recibir 250.000 €.
Puede ser necesario descontar:
hipoteca pendiente;
gastos de cancelación;
provisión de fondos;
honorarios profesionales;
plusvalía municipal;
posible IRPF;
otros costes de la operación.
Por eso siempre conviene distinguir:
Precio de venta
de
Dinero neto que recibirá el vendedor.
No basta con que la vivienda del vendedor esté correctamente preparada.
También necesitamos que el comprador tenga posibilidades reales de completar la operación.
Cuando un comprador necesita hipoteca, puedo analizar previamente aspectos como:
ingresos;
ahorro;
deudas existentes;
financiación necesaria;
fondos propios;
esfuerzo financiero;
viabilidad inicial.
Como Intermediario de Crédito Inmobiliario, Código BE E816, cuando intervengo en una operación financiada puedo coordinar no solo el estudio hipotecario del comprador, sino también, cuando forma parte del servicio contratado, la obtención del saldo pendiente del vendedor y las gestiones necesarias para integrar correctamente la cancelación de la hipoteca anterior dentro de la operación.
Este análisis y coordinación no garantizan la concesión de una nueva hipoteca.
La decisión final de financiación corresponde siempre a la entidad financiera después de realizar su propio estudio de riesgos.
Tener una hipoteca no tiene por qué complicar la venta.
Lo importante es conocer desde el principio:
cuánto debes;
cómo se cancelará la deuda;
cuánto costará eliminar la carga del Registro;
qué dinero recibirás realmente;
y si el comprador tiene capacidad para completar la operación.
Si estás pensando en vender una vivienda hipotecada en Córdoba, podemos analizar previamente:
valor + deuda + gastos + financiación + situación registral + estrategia de venta.
Sí. Es una situación habitual. Parte del precio puede utilizarse para cancelar el préstamo pendiente.
Puede gestionarlo el propietario y, cuando forma parte del servicio contratado, también puede coordinarlo el intermediario de crédito inmobiliario con la entidad correspondiente.
Porque el saldo pendiente puede variar por cuotas, intereses, amortizaciones o posibles comisiones.
No. La cancelación económica y la cancelación registral son procedimientos diferentes.
Para reservar el dinero necesario y permitir que la gestoría complete los trámites de cancelación registral de la hipoteca existente.
Porque la entidad que concede la nueva financiación necesita que la vivienda quede registralmente en la situación prevista para constituir correctamente su garantía.
Una vez finalizados los trámites, la gestoría debe liquidar los gastos y devolver el sobrante que corresponda.
Este contenido tiene carácter informativo. Los procedimientos, costes, comisiones y requisitos pueden variar según la entidad financiera, la escritura de préstamo, la situación registral y las características de cada compraventa. La intervención del intermediario de crédito inmobiliario dependerá también del alcance del servicio contratado.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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